Taloyhtiölainoille lainakatto 1. heinäkuuta alkaen
Heinäkuun alussa tulee voimaan lakimuutos (L 183/2023), joka asettaa uudiskohteiden taloyhtiölainoille lainakaton. Lainmuutoksen taustalla on huoli kotitalouksien velkaantumisesta.
Lakimuutoksen jälkeen pankki tai muu luottolaitos saa myöntää asunto-osakeyhtiölle rakentamisvaiheessa lainaa enintään määrän, joka vastaa 60 prosenttia asunto-osakkeiden velattomasta hinnasta eli hinnasta, joka sisältää myyntihinnan lisäksi mahdollisen yhtiölainaosuuden.
Lisäksi tällaisille taloyhtiölainoille säädettiin 30 vuoden enimmäistakaisinmaksuaika ja lyhennysvapaakielto ensimmäiselle viidelle vuodelle rakennuksen valmistumisesta sillä poikkeuksella, että lyhennysvapaa on mahdollinen enintään 12 kalenterikuukauden ajan asuntokauppalaissa määritellystä rakentamisvaiheen päättymisestä.
Lyhennysvapaat ovat olleet kuluneen kevään aikana näyttävästi esillä mediassa. Uutisoinnissa on kerrottu yhtiövastikkeiden hurjista korotuksista, jotka näyttäisivät perustuvan korkojen nousun sijaan pikemminkin taloyhtiölainojen lyhennysvapaiden päättymiseen. Näin arki koittaa, kun pääosin lainarahoituksella rahoitettujen uudiskohteiden lainojen takaisinmaksua varten osakkeenomistajilta on ryhdytty perimään rahoitusvastiketta.
Rahoitusvastikkeet ovat asuntosijoittajan verotuksessa vähennyskelpoisia menoja, jos taloyhtiö niin sanotun rahastointipäätöksen ja suoraan omaan pääomaan kirjaamisen sijaan päättääkin esittää rahoitusvastikkeet tuloslaskelmallaan. Tällöin toteutuu symmetria eli toisen tulo on toisen vähennyskelpoinen meno verotuksessa.
Marinin hallituksen kirjaus ei toteutunut
Vähennyskelpoisuus ei ole kuitenkaan itsestäänselvyys. Edellisen hallituksen pääministeri Sanna Marinin (sd) hallituksen ohjelmaan nimittäin sisältyi seuraava tavoite: ”Selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.” Tämä kirjaus ei toteutunut.
Niin ikää ei toteutunut yksityishenkilöiden yleinen velkakatto, jota kaavailtiin kotitalouksien velkaantumisen taittamiseen. Luottolaitostoiminnasta annettu laki sisältää kuitenkin jo tällä hetkellä lainakaton yksityishenkilöiden asuntoluottoja varten. Asuntoluoton määrä saa olla enintään 90 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta luottoa myönnettäessä. Finanssivalvonta on tästä poiketen ja laissa sille delegoidun toimivallan perusteella päättänyt, että muiden kuin ensiasunnon hankintaan otetun uuden asuntoluoton enimmäisluottosuhde voi olla enintään 85 prosenttia. Säästöjä tai muita vakuuksia pitää siis olla vähintään 15 prosenttia asunnon hinnasta. Ensiasunnon hankintaa varten luottolaitostoiminnasta annettu laki sallii enimmäisluottosuhteeksi 95 prosenttia.
